우리나라에는 다른 국가에서는 찾아볼 수 없는 독특한 거주문화가 있습니다. 바로 전세인데요. 과거 급격한 경제성장이 이루어지는 과정에서 은행 금리가 10% 이상씩 보장이 되자 매달 월세는 내는 대신 목돈을 보증금을 맡긴 후 월세를 내지 않고 거주하는 형태가 생겨났습니다. 요즘은 금리가 낮은 편임에도 불구하고 전세를 돌려서 적은 금액으로 부동산 차익을 보는 수법인 갭투자를 하기 위해서 전세계약을 맺는 경우가 많습니다. 갭투자인 경우 임대인이 충분한 자금을 갖고 있지 않을 가능성이 크며 이에 따라서 전세금 돌려받기가 어려운 상황에 처해지기도 하는데요. 만일 이렇게 반환에 어려움을 겪고 있다면 빠르게 부동산변호사를 찾아가 자문하고 안정적으로 반환을 받을 수 있도록 대응해야 합니다.

■ 전세보증금반환을 받기 위한 방법

- 내용증명 발송

내용증명을 발송하여 계약갱신 의사가 없으며 상대방이 반환할 의무가 있음을 밝혀야 합니다. 내용증명을 보내는 것부터 본격적인 법적 대응의 시작이라고 할 수 있는데, 이때 가능하면 본인의 명의로 보낼 것이 아니라 부동산변호사를 선임하여 대신 내용증명을 보내도록 하는 것이 좋습니다. 변호사가 내용증명을 보낼 경우 소송을 염두하고 있음을 알릴 수 있기 때문인데요. 정상적인 임대차계약을 맺은 상황이라면 소송에 들어갈 경우 임대인이 불리해지므로 이 과정에서 전세보증금반환을 하여 사건이 마무리되기도 합니다.

- 지급명령 신청

일반적인 민사소송의 경우 아무리 준비를 많이 한다고 하더라도 기본적으로 6개월 정도는 소모가 되는 것을 볼 수 있습니다. 심지어 항소가 이어지는 경우 1년 이상이 걸리기도 하는데, 이렇게 될 경우 오랫동안 반환을 받지 못해 여러모로 피해가 커지게 됩니다. 그렇기에 지급명령을 신청해 보는 것도 좋은 대안이 될 수 있는데요. 이는 전자소송 홈페이지를 통해서도 진행할 수 있으며, 법원에서는 서류상의 검토를 거치고 별도의 심문절차 없이 판단하기 때문에 시간과 비용적인 부담을 줄일 수 있습니다. 다만 이 경우 지급명령이 내려온다고 하여도 상대방이 이의를 제기하는 경우 결국 소송으로 이어지기에 주의해야 합니다.

- 전세금반환청구소송

상대방이 여러 시도에도 불구하고 적절한 대응을 하지 않는다면 결국 민사소송을 진행하게 됩니다. 준비만 잘한다면 임대차관계 및 계약종료에 대한 것을 입증하여 안정적으로 전세금을 반환받을 수 있습니다. 또한 판결문이 내려오기 때문에 집행권원이 생기게 되며, 이를 통해 상대방이 제대로 이행하지 않는 경우 강제집행을 진행해 재산을 처분해서라도 반환을 받을 수 있습니다.

■ ​합의를 통한 전세보증금반환 사례

꼭 소송을 진행하지 않아도 상대방과의 합의를 통해 마무리를 지어볼 수 있는데요. 실제 수임 사례를 통해 어떻게 문제를 풀어나가 볼 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

A씨도 임대인에게 전세금 돌려받기 위해 본 사무소를 찾아오셨습니다. A씨는 임대인인 피고와 2018년 1월경 해당 사건 부동산에 관해 전세계약을 맺게 됩니다. 계약기간은 2018년 2월 20일부터 20년 2월 19일까지이며 임대차보증금은 1억 2천만 원으로 하였습니다. 이후 A씨는 2월 5일 해당 부동산에 관한 확정일자를 부여받았습니다. 이후 두 사람은 2022년 1월 20일에 2022년 2월 20일부터 24년 2월 19일까지를 계약기간으로 하고 임대차보증금을 1억 3,000만 원으로 하는 전세계약을 재차 체결하였습니다. 임대차보증금이 1,000만 원 증액이 되었기에 A씨는 피고에게 1,000만 원을 추가 지급하였고 2022년 2월 7일 자로 확정일자를 받게 됩니다.

A씨는 계약종료일 약 4개월 전인 23년 11월 10일에 해당 부동산 관리인에게 계약갱신 없이 만기일에 맞춰 계약을 종료하겠다는 의사를 표시하였으며 임대인도 A씨의 의사를 확인하였습니다. 그러나 임대인은 전세계약 종료를 인정하면서도 A씨의 전세보증금반환 요청을 받아들이지 않았습니다. 본인의 사정이 어렵기에 만기 시점에 맞춰서 전세보증금반환이 어렵다며 새로 세입자를 구하게 되면 보증금을 돌려주겠다는 등의 태도로 일관하게 됩니다.

역전세가 발생하여 전세금이 하락한 상황에서 임대인이 부적절한 태도를 보였고 이에 전세보증금반환이 어려워질 것 같은 상황이 되자 A씨는 민사소송 실무경험이 탄탄한 부동산변호사를 찾아 법무법인 새움을 방문하셨고, 본격적인 소송을 준비하게 되었습니다.

해당 사건의 경우 신속하게 전세보증금반환을 받아야만 했습니다. 의뢰인은 전세계약 종료 후에 이사할 예정이었기에 우선 우선변제권과 대항력을 유지하기 위해서 임차권등기명령을 신청하였고 이와 동시에 전세보증금 환소송을 청구하게 되었습니다. 이렇게 임차권등기명령이 내려오게 되는 경우 임대인은 사실상 제 3자에게 해당 부동산을 임대할 수 없기에 불리한 부분이 많이 발생하게 됩니다. 해당 사건에서도 임대인은 전세금을 반환해 줄 테니 등기 명령을 해제해달라고 요청하였습니다. 본 사무소에서는 전세보증금반환소송이 이미 진행되고 있으며 승소할 것이 확실했기 때문에 임대인에게 전세금은 물론 승소 시 피고에게 청구할 수 있는 소송비용까지 더하여 협상을 진행하였습니다. 법무법인 새움에서는 최대한의 피해보상을 받을 수 있도록 전세금에 소송 송달일 다음 날부터 보증금을 지급하기 전까지의 이자, 합의된 소송비용을 받아냈으며, 이후 임차권등기명령과 소송을 해제 및 취소하여 전세보증금반환소송 전에 빠르게 마무리를 지을 수 있었습니다.

이렇게 전세금 돌려받기 위한 대응에 대해서 알아보았습니다. 무작정 소송을 하기보다는 빠르고 평화롭게 반환을 받기 위해서 합의나 지급명령 등을 활용해 보는 것이 좋습니다. 만일 현재 본인의 상황을 어떻게 풀어나가야 할지 막막하게 느껴진다면 변호사를 찾아가 자세한 상황을 설명하고 합당한 방법으로 반환을 받아 보시기 바랍니다.